Регистрация нового собственника недвижимости в Росреестре требует определенного времени. За этот срок продавец может уйти в банкротство. В мартовском номере журнала «Арбитражная практика для юристов» Александрина Ноздрюхина рассказала подробнее о том, как действовать покупателю в такой ситуации.
Должник продал недвижимость в процедуре наблюдения.
Органы управления должника вправе совершать сделки по отчуждению имущества стоимостью свыше 5 % балансовой стоимости активов должника на дату введения наблюдения только с письменного согласия временного управляющего (абз.1 п.2 ст.64 Закона о банкротстве).
Суды подтверждают правомерность отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности на недвижимость при отсутствии:
— документов, свидетельствующих о согласии временного управляющего на отчуждение имущества;
— документа, подтверждающего отмену процедуры наблюдения;
— справки о том, что балансовая стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет менее 5% балансовой стоимости активов продавца на день введения процедуры наблюдения.
Правоприменительная практика не содержит способов, с помощью которых можно обязать временного управляющего дать согласие на совершение должником сделок в процедуре наблюдения. В качестве одного из вариантов, при применении которого появляется возможность понудить управляющего дать такое согласие, выступает подача жалобы в порядке п. 3 ст. 60 Закона о банкротстве (рассмотрение разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве).
Кроме того, добросовестный покупатель недвижимого имущества вправе обратиться в суд с иском о понуждении осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности в порядке п. 3 ст. 551 ГК. В таком деле можно также рассмотреть вопрос о понуждении временного управляющего дать согласие на совершение сделки.
Сделки, предусмотренные п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве, которые органы управления должника заключили без согласия временного управляющего, относятся к оспоримым (п. «д» информационного письма Президиума ВАС от 14.04.2009 №129). Таким образом, при открытии конкурсного производства в отношении должника конкурсный управляющий вправе подать заявление о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.
Вместе с тем, при оспаривании сделки, совершенной без согласия временного управляющего, недостаточно ссылки лишь на п. 2 ст. 64 Закона о банкротстве. Необходимо также доказать, что сделка причинила вред правам кредиторов должника.
В отношении продавца ввели процедуру наблюдения до регистрации перехода прав на объект.
Нередки ситуации, когда в отношении продавца вводится процедура наблюдения уже после заключения договора купли-продажи, но до госрегистрации перехода права собственности в пользу покупателя. В такой ситуации стороны вправе зарегистрировать переход права собственности на объект в обычном порядке. В данном случае не нужно предоставлять в Росреестр письменное согласие временного управляющего на совершение сделки, поскольку она была совершена до введения процедуры наблюдения. Однако не следует забывать, что конкурсный управляющий вправе оспорить сделку по отчуждению недвижимого имущества по специальным банкротным основаниям. Например, как сделку, совершенную с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, или сделку с неравноценным встречным предоставлением и т.д.
В отношении продавца ввели конкурсное производство до регистрации перехода прав на объект.
В ситуации, когда до регистрации перехода права собственности в пользу покупателя в отношении продавца открыто конкурсное производство, спорное здание будет учтено конкурсным управляющим в составе конкурсной массы. Покупатель может обратиться в суд с самостоятельным иском о понуждении осуществить действия по регистрации перехода права собственности на здание.
Однако в судебной практике сложился однообразный подход: поскольку конкурсное производство в отношении продавца открыто до принятия решения суда о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности, то заявленные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.
Если все-таки не удалось зарегистрировать переход права собственности до введения в отношении продавца конкурсного производства, покупателю при заявлении своих требований в третью очередь реестра следует иметь в виду следующее.
Реестр требований кредиторов закрывается по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве). Закон о банкротстве не предусматривает положений, позволяющих восстановить данный срок.
Вместе с тем, возможность этот срок восстановить существует. Так, Верховный Суд указывал, что такие исключения применяются в случаях, когда возможность предъявления требований в двухмесячный срок объективно отсутствовала, в связи с чем и не была реализована кредитором. Такой кредитор не должен нести негативные последствия в виде понижения очередности за несовершение тех действий, совершить которые он был не в состоянии. При наличии подобных обстоятельств требование кредитора, несмотря на хронологическое опоздание, считается как бы заявленным в срок (определение ВС РФ от 01.04.2019 по делу №А27-24985/2015). То есть де-факто срок закрытия реестра восстанавливается ввиду наличия у кредитора уважительной причины опоздания, находящейся вне его воли.
Соответственно, если за время рассмотрения вопроса о понуждении к осуществлению действий по регистрации перехода права собственности покупатель пропустил двухмесячный срок на включение в реестр, то такой срок подлежит восстановлению, поскольку данные обстоятельства являются объективными и причина опоздания находится вне воли кредитора.
Залогодатель впал в банкротство до регистрации ипотеки в Росреестре.
Если до регистрации обременения в отношении залогодателя ввели процедуру банкротства, велика вероятность, что управляющий оспорит договора залога как сделку с предпочтением. По данному вопросу имеется устоявшаяся судебная практика на уровне ВС РФ.
Регистрация перехода права собственности на недвижимость/обременения в рамках процедуры банкротства.
Так, Верховный Суд указывал на недопустимость регистрации обременения в виде ипотеки после введения процедуры банкротства, поскольку это приведет к необоснованному предоставлению преимуществ заявителю, вопреки требованиям ст. 61.3 Закона о банкротстве (определение ВС РФ от 03.08.2017 №302-ЭС16-17256). Эта позиция подтверждается практикой нижестоящих судов (постановление АС Уральского округа от 01.10.2018 по делу №А60-5378/2018). Следует отметить, что ВС обобщил данный тезис, не указывая на конкретную процедуру дела о банкротстве, в которой отсутствует возможность зарегистрировать обременение.
Таким образом, залогодержатель должен учитывать, что в процедуре банкротства ему не удастся получить статус залогового кредитора. Кроме того, существует вероятность потерять обеспечение как таковое, если обременение не было зарегистрировано до открытия дела о банкротстве. Также стоит учитывать, что кредитный договор (договор займа) и договор об ипотеке можно оспорить как подозрительную сделку (ст. 61.2 Закона о банкротстве) или сделку с предпочтением (ст. 61.3 Закона о банкротстве).
Эксперты МКА «Корпоративная защита», с учетом наличия немалых правовых рисков для покупателя, возникающих при покупке активов у лица, находящегося в банкротных процедурах, рекомендуют проводить до возможной сделки тщательнейшую проверку статуса и финансового положения продавцов (по страницам журнала «Арбитражная практика для юристов» №3, март 2020).
