Во время пандемии многие арендаторы не смогли получить отсрочку, снизить плату или от нее освободиться лишь потому, что в договоре не хватило нужных условий. Не было цели и условий использования помещений, правил ведения переговоров и изменения договора. Раздел про форс-мажор многие вообще не замечали. Теперь арендаторам нужно пересмотреть проекты договоров. Кирилл Буряков и Владислав Олийнык рассказали в своей статье августовского номера журнала «Юрист компании», какие пункты добавить, а что исключить из всех договоров аренды.
Детально пропишите цель использования помещения.
Если в вашем договоре цель аренды прописана как: «для коммерческих целей», «для размещения офиса», «с целью оказания услуг арендатором», «под магазин», то вы не сможете использовать все механизмы правовой защиты. Аргумент арендодателя в таких ситуациях, следующий: арендатор может вести другую деятельность в соответствии с целями договора.
Когда будете формулировать условие о цели, обратите внимание на фактическое разрешенное использование участка и помещения, которое предусмотрено в ЕГРН и градостроительными нормами. Если цель договора будет противоречить разрешенному использованию объекта недвижимости, суд может признать договор недействительным.
Предусмотрите условия пользования помещениями и критерии их ухудшения.
Если укажете в договоре условия пользования объектом аренды, сможете воспользоваться правом снизить арендную плату, когда такие условия существенно ухудшатся (ст.614 ГК РФ). Так обойдете ограничения, которые связаны с предпринимательскими рисками.
Также можете использовать сведения автоматизированной системы считывания посетителей, которой оборудованы многие ТЦ. Сведения таких автоматизированных систем учета трафика суды принимают в качестве доказательств.
Пропишите возможность снизить арендную плату или отсрочить ее на период форс-мажора.
Размер арендной платы по общему правилу можно менять по соглашению сторон в сроки, которые предусматривает договор, но не чаще одного раза в год. В договоре стороны вправе прописать иное правило.
Сейчас государство предусматривает ряд дополнительных мер поддержки для арендаторов. В частности, возможность отсрочить уплату арендных платежей и снизить их размер. Однако, эти нормы временны, а также имеют специфику применения.
Чтобы избежать споров с контрагентом и лишних расходов, пропишите в договоре основания и условия отсрочки, рассрочки арендных платежей, снижения размера платы.
Исключите коммунальные расходы из арендной платы.
Если в арендную плату включили коммунальные платежи, это может привести к спорам о размере арендной платы, которую нужно уплатить.
Может возникнуть ситуация, когда у арендатора, который считается получившим отсрочку, возникнет долг по коммунальным платежам. Как следствие, с него будут взыскивать штрафные санкции. Чтобы этого избежать, разделяйте арендные платежи и плату за коммунальные услуги в договоре.
Предусмотрите право на отказ от договора, если форс-мажор длится долго.
Форс-мажорные обстоятельства по общему правилу не прекращают договор и обязательства должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали.То есть форс-мажор позволяет перенести срок исполнения обязательств соразмерно сроку действия обстоятельств непреодолимой силы и освобождает от ответственности за просрочку исполнения.
Суды допускают возможность кредитора отказаться от договора, если в связи с форс-мажором он утратил интерес в его исполнении. Однако доказать утрату интереса, особенно в долгосрочном договоре аренды, сложно. Поэтому лучше включать в договор такую возможность при определенной продолжительности действия форс-мажора.
Проверьте, какие обстоятельства назвали форс-мажорными.
Непреодолимая сила имеет чрезвычайный характер, поэтому квалифицировать в качестве таковой любой жизненный факт не получится. Избегайте слишком детальной индивидуализации обстоятельств непреодолимой силы, поскольку тогда они могут лишиться признака непредвиденности, который некоторые суды считают обязательным.
Предусмотрите порядок ведения переговоров.
Часто в договорах аренды стороны указывают на обязанность провести переговоры на досудебной стадии, но не описывают процедуру. В результате все сводится к формальному обмену претензиями без попыток прийти к согласию.
Если четко опишете действия сторон на стадии переговоров, это позволит обязать арендодателя придерживаться установленного порядка. Недостаточно просто указать в договоре, что стороны обязуются разрешать возникшие споры или разногласия с помощью переговоров, но при этом не описывать саму процедуру. Если арендодатель не придет на переговоры, вы не сможете сослаться в суде, что контрагент не соблюдал установленный сторонами порядок урегулирования спора.
Юристы МКА «Корпоративная защита» рекомендуют включить в условие о форс-мажоре предпринимательские риски, которые могут наступить в связи с распространением пандемий или стихийных бедствий. Кроме того, такое описание обстоятельств непреодолимой силы может усилить переговорную позицию вашей компании как арендатора (по страницам журнала «Юрист компании» №8, 2020).
