Если не хотите, чтобы компании пришлось раньше времени освобождать помещения и платить огромные штрафы, внимательно читайте договор аренды до подписания. Но даже если найдете опасные условия, это не значит, что арендодатель согласится их убрать. Придется подобрать такие формулировки, которые устроят контрагента. Их вы найдете в статье Кирилла Бурякова в апрельском номере журнала «Юрист компании». Также в статье – памятка о том, как действовать арендатору, чтобы приостановить оплату из-за пандемии коронавируса.
Использовать помещения только по целевому назначению.
В стандартные договоры аренды включают условие, что арендатор обязуется использовать помещение только по целевому назначению. Оно опасно тем, что арендодатель может прекратить договор, если выяснит, что вы использовали помещение в других целях. Например, арендовали помещение для выставки-продажи изделий народных промыслов, но открыли в нем розничный магазин.
Как снизить риски.
Укажите максимально широко, как планируете использовать помещение. Например, не только под офис, но и для хранения товаров, проведения мероприятий или приема клиентов. Распишите критические для вас параметры, которым должно соответствовать помещение, чтобы вы могли использовать его по целевому назначению. Это могут быть размер установленной электрической мощности, нагрузки на перекрытия, набор и качество эксплуатационных услуг или постоянный доступ к интернету. Проследите, чтобы в договоре было указано, что в случае невозможности использовать помещение по причинам, за которые отвечает арендодатель, арендная плата не начисляется.
Проводить капремонт имущества и устранять его недостатки должен арендатор за свой счет.
Придерживайтесь общего правила: арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не установил закон или договор.Не принимайте на себя обязательства по капитальному ремонту, так как его стоимость может быть существенной. Обычно обязательства по ремонту распределяют так: арендодатель выполняет капитальный ремонт, арендатор — текущий.
Как снизить риски.
При приемке внимательно осмотрите помещения и протестируйте работу всех инженерных систем и оборудования. Любые недостатки детально отразите в акте приемки-передачи и укажите сроки, когда арендодатель обязан их устранить. Снимите все недостатки и повреждения и приложите фотографии или видеофиксацию к акту.
Устранять дефекты помещения перед его возвратом должен арендатор.
В договорах аренды можно встретить условия, когда арендатор обязан перед возвратом помещения за свой счет покрасить поврежденные стены, заменить ковровое покрытие и устранить другие дефекты. Если получали помещение с новой отделкой, обязательство провести косметический ремонт перед возвратом выглядит справедливым, и часто с ним можно согласиться.
Однако при оценке этого условия соотнесите с ним размер арендной платы: возможно, стоимость ремонта достаточно высока, чтобы арендодатель мог отремонтировать помещение сам.
Как снизить риски.
Независимо от размера помещения детально фиксируйте в акте приемки-передачи состояние помещений и все выявленные недостатки. Укажите в договоре, в каком состоянии должны возвратить помещения. Если необходимо выполнить какие-то работы, как можно детальнее распишите, какие именно.
Еще один пункт, который включают в договор, касается того, что арендатор не вправе требовать выплаты стоимости произведенных неотделимых улучшений после того, как освободит помещения. При этом фиксируют, что право собственности на такие улучшения автоматически переходит к арендодателю в дату прекращения действия договора. Это означает, что вы не получите возмещение стоимости неотделимых улучшений помещений или инженерных систем. Чтобы получить стоимость неотделимых улучшений, укажите это в договоре и в дальнейшем получайте письменное согласие арендодателя на работы по улучшениям. Стоимость несогласованных улучшений не возместят.
Иногда стороны договариваются, что стоимость улучшения возмещают пропорциональным снижением арендной ставки. В таком случае на забудьте предусмотреть компенсацию невозмещенной части, если договор расторгнете досрочно.
За соответствие помещения нормам пожарной безопасности отвечает арендатор.
Когда соглашаетесь с полной ответственностью за пожарную безопасность, сильно рискуете, особенно если не ремонтировали помещение. При проверке соблюдения пожарной безопасности в помещении контролирующие органы смотрят также сертификаты на отделочные материалы, оценивают работоспособность противопожарных систем.
В ходе проверок часто выясняют, что, например, ковролин или стеклянные перегородки, которые устанавливал собственник или предыдущий арендатор, не соответствуют требованиям пожарной безопасности. Если взяли на себя ответственность за «соответствие помещения нормам пожарной безопасности», привлекут к штрафам именно вас, возможно вместе с собственником помещения. За каждое нарушение требований пожарной безопасности без квалифицирующих признаков придется заплатить от 150 тыс. до 200 тыс. руб.
Как снизить риски.
Попросите гарантировать, что помещение полностью соответствует нормам пожарной безопасности. Укажите в договоре, что в случае, если госорганы вынесут предписание в результате проверки из-за несоответствия помещения, отделочных материалов и систем действующим нормам, арендодатель выполнит предписание. В том числе оплатит или компенсирует вам все расходы, включая штрафы.
Арендодатель вправе отключить воду и электричество в случае неоплаты аренды.
Арендодатели предусматривают ограничение доступа в помещение или к эксплуатационным и коммунальным услугам, если арендатор не исполнит обязанности по оплате. Например, в помещении отключат электричество.
Как снизить риски.
Исключить условие не сможете, поэтому включите в договор два других пункта, которые не покажутся контрагенту обременительными. Первый — меры по блокировке допускаются только в случае неоплаты арендной платы или ее компонентов в виде коммунальных платежей, а не любого нарушения договора. Второй — вас необходимо предупреждать о планируемых мерах и предоставлять срок для устранения нарушений.
Арендодатель индексирует арендную плату в одностороннем порядке.
Долгосрочные договоры аренды предусматривают индексацию арендной платы. Обратите внимание, как прописано условие: по общему правилу индексацию нельзя проводить раньше, чем через год после начала срока аренды, далее можно ежегодно.
Как снизить риски.
Договаривайтесь о предельном размере индексации и не соглашайтесь на право арендодателя самостоятельно определять ее размер без ограничений. Также, если оформляете краткосрочный договор, который планируете перезаключить, предусмотрите в нем ограничение максимально возможной индексации на случай заключения договора на новый срок.
Чтобы избежать внезапного повышения арендной платы, настаивайте на фиксированной индексации арендной платы. Например, не более 3–5 процентов в год. Как альтернативный вариант можно выделить из арендной платы часть — стоимость коммунальных услуг и предусмотреть возможность индексации только ее. Однако для этого арендодатель должен представить арендатору обосновывающие документы от поставщиков.
При просрочке внесения арендных платежей арендатор оплачивает штраф.
За просрочку арендных платежей арендодатели устанавливают штраф, часто в размере 1 процента с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Как снизить риски.
Оцените, соразмерна ли ответственность нарушению. Некоторые арендодатели непропорционально завышают размер неустойки. Например, 1 процент в день — это 365 процентов годовых, что явно несоразмерно нарушению. Нормальным размером будет 0,05–0,1 процента на сумму долга в день, или 18,25–36,5 процента годовых. При ключевой ставке ЦБ в 6 процентов годовых такой размер мотивирует арендатора быстро погасить задолженность.
Еще одно условие, которое связано со штрафными санкциями, касается нарушений других условий договора. Большинство арендаторов не включают условие об ограничении ответственности на случай нарушений. В итоге вынуждены платить большие суммы.
Чтобы ограничить потенциальные суммы требований арендодателя, исключите возмещение упущенной выгоды, а максимальный размер ответственности ограничьте фиксированной суммой.
Арендатор может расторгнуть договор только в судебном порядке.
Арендодатели часто включают в договор положение о том, что арендаторы могут расторгнуть договор только в судебном порядке и не могут отказаться от договора в одностороннем порядке. Судебная процедура может занять от нескольких месяцев до года, в течение которых придется платить арендную плату. Чтобы избежать существенных временных потерь на расторжение договора в судебном порядке, предусмотрите основания для одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора в случае нарушения договора арендодателем.
Как снизить риски.
Для себя арендодатели включают различные основания для прекращения договора во внесудебном порядке. Договоритесь об ограниченном количестве. Оставьте только существенные нарушения, такие как неоплата аренды или причинение существенного вреда помещениям. Для мелких нарушений условьтесь применять разумные штрафы.
Опишите правовые последствия прекращения договора арендатором и арендодателем. Например, в договоре может быть предусмотрено, что если арендодатель прекратит договор по вине арендатора, то арендодатель вправе удержать обеспечительный платеж, требовать с арендатора неустойку. Постарайтесь ограничить эти суммы.
Арендаторы часто полагают, что обеспечительный платеж засчитывается в счет неустойки. Также что сумма платежа и/или неустойки — это максимальная сумма, которую арендодатель может требовать с арендатора. Это не всегда так.
В зависимости от конкретной формулировки арендодатель может требовать с арендатора убытки сверх неустойки. Например, если договором аренды предусмотрена именно штрафная неустойка. Также в некоторых случаях обеспечительный платеж не включается в неустойку.
Укажите, что досрочное прекращение договора не по вине арендатора не приводит к возникновению ответственности арендатора и что обеспечительный платеж возвращают. Предусмотрите ответственность арендодателя в случае расторжения договора арендатором по вине арендодателя.
Зафиксируйте возможность досрочно выйти из договора или занять другие помещения. Например, на случай если существенно изменятся условия ведения бизнеса. Как правило, арендодатели с этим соглашаются, если арендатор сможет воспользоваться таким правом через определенное время после заключения договора и заранее уведомит об этом, чтобы арендодатель смог найти замену.
Еще одно условие, которое часто включают в договор: сдача имущества в субаренду, уступка прав или другое распоряжение правами возможно только с согласия арендодателя. Однако после подписания договора получить такое согласие сложно, ведь вы уже согласились с условиями договора и способа воздействовать на арендодателя у вас нет.
Чтобы не зависеть от арендодателя, предусмотрите исключения, когда согласие арендодателя не требуется. Например, для своих аффилированных компаний.
Если арендодатель не разрешит сдавать помещения в субаренду без его согласия, предусмотрите порядок получения такого согласия и основания для отказа.
Юристы МКА «Корпоративная защита» обращают внимание на то, что арендатора могут подстерегать разные неприятности, которые необходимо заранее предусматривать в целях минимизации финансовых рисков. Чем детальнее прописаны условия соглашения, тем лучше защищен арендатор от более сильных или недобросовестных арендодателей. (по страницам журнала «Юрист компании» №4 апрель, 2020).
