Собственник квартиры при сносе дома получит компенсацию или равноценное жилье. Для собственников нежилых помещений такой процедуры нет. Компенсацию они смогут получить только в судебном порядке. Когда суд будет на стороне собственника нежилого помещения – рассказала в ноябрьском номере журнала «Арбитражная практика для юристов» Александра Павленко.

Закон не регулирует вопрос изъятия нежилых помещений, расположенных в жилом доме, в связи с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельного участка, занятого таким домом. Аварийный дом обычно включают в программу расселения, которая предусматривает денежную компенсацию собственникам жилых помещений или предоставление им иного жилого помещения.

Такие программы обычно не предусматривают денежную компенсацию или предоставление нежилого помещения собственникам нежилых помещений. Правда, есть и исключения.

Если программой расселения компенсация или предоставление иного нежилого помещения не предусмотрены, муниципальное образование или орган государственной власти откажут собственнику в предоставлении компенсации или иного нежилого помещения.

В большинстве случаев собственники нежилых помещений вынуждены обращаться в суд общей юрисдикции либо арбитражный суд с иском о взыскании выкупной цены либо о взыскании убытков. Чаще всего истцы требуют признать незаконным бездействие уполномоченного органа, выразившееся в отказе в выплате денежной компенсации.

В подавляющем большинстве подобных дел суды применяют положения ст. 32 ЖК РФ, регулирующие отношения по изъятию жилых помещений, по аналогии.

     Две ситуации, когда суд откажет в компенсации.

     Нежилое помещение признали аварийным из-за стихийного бедствия. Если дом признали аварийным и подлежащим сносу в результате стихийного бедствия, суды говорят, что снос дома не приведет к лишению собственника имущества или изъятию его для государственных или муниципальных нужд. Имущество уже погибло из-за чрезвычайной ситуации. Органы государственной власти или местного самоуправления не обязаны компенсировать стоимость нежилого недвижимого имущества, расположенного в жилых домах, подлежащих сносу в результате произошедшей чрезвычайной ситуации. Риск случайной гибели имущества лежит на собственнике.

В программе нет условий о выкупе нежилых помещений. Бывают ситуации, когда дом подлежит расселению, но целевой программой выкуп нежилых помещений не предусмотрен. Тогда собственник нежилого помещения не сможет получить компенсацию.

Судебная практика на стороне собственников нежилых помещений.

Верховный суд указывает, что отсутствие нормативного регулирования рассматриваемой ситуации — не повод отказывать в иске и лишать компанию компенсации. Суды должны были применить нормы жилищного, гражданского и земельного законодательства, которые регулируют сходные правоотношения.

Относительно вопроса о том, будет выплачена компенсация за изымаемое нежилое помещение или взамен будет предоставлено иное нежилое помещение, сложилась довольно четкая практика. Если нет соглашения о предоставлении другого нежилого помещения взамен подлежащего изъятию, будет выплачена денежная компенсация.

Обязанность по выплате выкупной цены изымаемого помещения возлагается на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и помещения. Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения с органом местного самоуправления и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом ВС 29.04.2014)).

К аварийному статусу помещения или всего дома могут привести действия конкретного лица (чаще всего юридического). Тогда суд взыщет компенсацию с причинителя вреда.

Право выбора способа защиты нарушенного права принадлежит истцу.

Защита права потерпевшего посредством полного возмещения вреда, предполагающая право потерпевшего на выбор способа возмещения вреда, должна обеспечивать восстановление нарушенного права потерпевшего, но не приводить к неосновательному обогащению последнего.

Возмещение потерпевшему реального ущерба не может осуществляться путем взыскания денежных сумм, превышающих стоимость поврежденного имущества либо стоимость работ по приведению этого имущества в состояние, существовавшее на момент причинения вреда.

Муниципальное образование сможет требовать возмещения убытков от лиц, в результате деятельности которых возникла техногенная авария, а также компенсировать свои потери в соответствии с бюджетным законодательством.

Если программой переселения из аварийного жилья не предусмотрен выкуп нежилых помещений у собственников, то суд откажет органу местного самоуправления в возмещении денежных средств из бюджета.

Арбитражный суд в одном из дел указал, что государственные и муниципальные программы утверждаются соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или местной администрацией муниципального образования. Целью указанной подпрограммы не является выкуп нежилых помещений у собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

Анализ практики показал, что чаще всего органы местного самоуправления, занимающиеся проблемами аварийных домов, направляют собственников нежилых помещений в суд, так как законных оснований для выплаты компенсации или предоставления иного помещения у них нет. Судам при разрешении конкретных дел приходится руководствоваться аналогией закона.

При составлении программ расселения аварийных домов органы местного самоуправления или государственные органы должны учитывать все расположенные в домах помещения — жилые и нежилые.

Юристы МКА «Корпоративная защита» в данной ситуации советуют обращаться к профильным специалистам, чтобы не пострадать от некомпетентной рекомендации. (по страницам журнала «Арбитражная практика для юристов» №11, 2020).